VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ E SPESE CONDOMINIALI.
La vendita con riserva di proprietà è disciplinata dagli articoli 1523-1526 del codice civile.
In particolare, l’art. 1523 del codice civile si d fornisce la definizione del contratto in esame, applicabile anche ai beni immobili: «nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna». Qui per rischi s’intendono quelli connessi al perimento del bene.
La giurisprudenza è concorde nel qualificare il contratto di vendita con riserva di proprietà come un contratto di compravendita vero e proprio, sottoposto alla condizione sospensiva data dal pagamento dell’ultima rata del prezzo.
Chi ha acquistato con vendita con “patto di riservato dominio” diviene titolare del diritto sebbene sottoposto a condizione sospensiva. L’atto di vendita è dunque trascrivibile, con l’annotazione della riserva, al fine di evitare ulteriori atti di vendita del proprietario.
La tesi minoritaria
L’impostazione attualmente minoritaria ritiene invece che chi acquista il bene immobile mediante vendita con riserva di proprietà diviene titolare di un diritto reale sui generis.«
Si sostanzierebbe nel potere di usare la cosa e di detenerla sia nell’interesse proprio che in quello del venditore» (BIANCA).
Vendita con riserva di proprietà in condominio
Ragionando in base alla tesi attualmente dominante in giurisprudenza, chi acquista un immobile in condominio con riserva di proprietà è obbligato al pagamento degli oneri condominiali.
Egli diventa anche titolare del diritto di essere convocato in assemblea condominiale, al pari degli altri proprietari.
Va considerato peraltro che il bene acquistato con riserva di proprietà non è soggetto a pignoramento per ragioni debitorie connesse alla posizione dell’acquirente, non essendo egli proprietario pieno dell’immobile (Trib. Napoli 28/01/2010). Circostanza che riduce le possibilità di soddisfazione del credito del condominio in caso di morosità.
Spese condominiali
In termini generali, la compravendita di una unità immobiliare in condominio può essere fonte di problemi per l’acquirente in ordine ad eventuali spese condominiali non pagate dal precedente proprietario.
È consigliabile conoscere la situazione debitoria del venditore, tenendo presente che l’acquirente può essere chiamato a rispondere in solido delle vecchie spese condominiali
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Va richiamato l’art. 1130 del c.c al punto 9,che prevede l’obbligo dell’amministratore di “fornire al condomino l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti ed eventuali liti in corso”.
Da quanto sopra precisato, si desume che l’amministratore può rilasciare informazioni sui versamenti delle quote condominiali pagate o non pagate per l’unità immobiliare oggetto della compravendita solo al condomino intestatario della unità o soggetto da lui designato.
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