VENDERE IMMOBILE EREDITATO: COME FARE SENZA PROBLEMI
Vendere immobile ereditato: la dichiarazione di successione è un atto del diritto civile italiano che serve a dichiarare al fisco l’entità del patrimonio detenuto da un defunto.
Più precisamente, è una dichiarazione che gli eredi o i legatari di un deceduto sono obbligati a presentare, all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente, entro 12 mesi dalla morte nel caso il defunto abbia lasciato in eredità anche soltanto un immobile o un patrimonio di denaro del valore di almeno 100mila euro.
In caso di immobili, dopo la presentazione della dichiarazione di successione è necessario procedere alla voltura catastale degli immobili, a favore di eredi o legatari, nelle corrette proporzioni.
È obbligatoria perché consente allo Stato di applicare le relative imposte da pagare, perciò ha solo un valore fiscale.
Come avviene la vendita del bene passato in successione?
Nella compravendita di un immobile ottenuto per successione entrano in gioco due documenti aggiuntivi rispetto a quelli necessari per una normale vendita immobiliare:
- La dichiarazione di successione.
- La trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
L’erede può accettare o rifiutare l’eredità. L’eredità può essere accettata con la sottoscrizione di questi due atti.
La dichiarazione di successione può essere presentata direttamente dal contribuente (quindi gli eredi o i legatari), tramite i servizi telematici del sito Agenzia delle Entrate, dove troverete anche i moduli precompilati.
Ma anche tramite un intermediario abilitato o direttamente all’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate.
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità è formalizzata davanti a un notaio ed è necessaria per la vendita della casa ereditata.
Tra gli “eredi” c’è anche lo Stato, che incassa la tassa di successione. Ma non solo. Ci sono altre imposte dovute per la vendita del bene ereditato. Nel caso in cui si vende un immobile la cui proprietà sia stata acquisita a titolo oneroso nei cinque anni precedenti, il venditore deve corrispondere anche una tassa sulla plusvalenza
E se uno degli eredi non vuol vendere?
Spesso, sono più persone a ereditare uno stesso immobile. E capita che non tutti siano d’accordo a venderlo. Questo tipo di problematiche è regolamentato dalle norme del codice civile in materia di comunione, in particolare dall’articolo 1108. La legge stabilisce che tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile.
Che fare in caso di mancato accordo unanime? Ecco tre strade percorribili:
- Chi non è d’accordo può vendere la propria quota dell’immobile, tenendo presente che i coeredi hanno il diritto di prelazione.
- Si può avviare il procedimento di divisione giudiziale di fronte a un giudice civile, dopo un tentativo di mediazione obbligatorio tra coeredi. (Strada più onerosa).
- Divisione in natura dell’immobile, mediante il frazionamento in unità, ciascuna destinata a uno dei comproprietari, che potranno vendere la quota dell’immobile ereditato.
I rischi dovuti all’acquisto di una casa ereditata
L’acquisto di un immobile ereditato comporta dei rischi anche per l’acquirente.
È sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore.
Occorre comunque accertarsi che il cedente sia l’effettivo proprietario dell’immobile e sia legittimato a vendere.
Bisogna verificare che sia stata presentata la denuncia di successione, siano state pagate le imposte ipotecarie e catastali sull’immobile lasciato in eredità, sia stata presentata la voltura catastale che serve a cambiare in catasto l’intestazione dell’immobile e che risulti l’accettazione di eredità e la sua trascrizione.
Quest’ultimo è un atto necessario se l’erede vuole vendere l’immobile, in quanto solo questo atto pubblico ne garantisce l’effettiva proprietà.
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