Vendere casa: cosa fare se un erede si rifiuta?
L’acquisto della proprietà tramite successione ereditaria può comportare innumerevoli controversie tra eredi. Quando si verifica la comproprietà di più soggetti su una casa, può risultare difficile riuscire a comprendere se e come venderla.
Qui di seguito troverai tutte le informazioni utili a capire come procedere alla cessione della proprietà anche se un erede si rifiuta di vendere la casa.
Cos’è la comunione ereditaria del patrimonio?
Uno dei modi di acquistare la proprietà di un immobile è quello di ottenerla tramite successione ereditaria.
All’apertura del testamento e dunque stando alle ultime volontà del de cuius, può verificarsi che un bene immobile sia rimasto indiviso, ovvero che spetti a più di una persona.
L’accettazione dell’eredità da parte di tutti gli eredi è una circostanza che crea la comproprietà del bene, ovvero la compresenza di più diritti di proprietà sulla stessa casa.
Quando ciò si verifica, viene costituita la comunione ereditaria del patrimonio. In questo caso, ogni coerede entra in possesso di una quota di proprietà e, di conseguenza, dei relativi diritti sulle decisioni che interessano la casa ereditata.
Si tratta di una delle circostanze in cui si verifica la comproprietà dell’immobile e che segue le norme del Codice civile riguardanti la comunione ordinaria.
Cosa fare se un erede non vuole vendere casa?
La comproprietà dell’immobile comporta la necessità di un consenso unanime sulla vendita del bene ed è per questo che la cessione a terzi della casa in comunione ereditaria può rappresentare un problema di difficile risoluzione.
Anche se un solo erede si rifiuta di vendere, l’operazione della compravendita non può andare a buon fine, mettendo i bastoni tra le ruote tra coloro che invece desiderano cedere la casa.
Tuttavia, esistono delle modalità specifiche per sbrogliare questa situazione spiacevole.
Se un erede si rifiuta di vendere, è possibile procedere tramite:
- la formulazione di un accordo tra gli eredi dell’immobile;
- la vendita della quota di proprietà;
- la divisione giudiziale.
Se un erede si rifiuta di firmare l’atto di vendita della proprietà, la prima cosa da fare è procedere con la via conciliativa, ovvero con la formulazione di un accordo.
Se i coeredi riescono a raggiungere un accordo amichevole per la ripartizione dei guadagni derivanti dalla vendita in parti uguali, è possibile procedere con la vendita dell’immobile ereditato, sciogliendo così la comunione su quel bene e cedendo le proprie quote di proprietà.
Qualora tutti gli eredi concordino sulla decisione di dividere il bene, è possibile procedere tramite la stipula dell’accordo, creando così la divisione contrattuale.
L’altra tipologia di divisione, quella giudiziale, è una soluzione più estrema, da tenere in considerazione se l’erede si rifiuta di vendere e non voglia in alcun modo cambiare idea.
Il nostro ordinamento prevede ulteriori possibilità di fronteggiare la controversa situazione in cui gli eredi si oppongano alla vendita dell’immobile oggetto di comunione.
Le due restanti modalità di vendita del bene ereditato da più persone prevedono due diversi procedimenti e norme da rispettare che vedremo di seguito.
Come liberarsi di una quota di eredità
Una domanda sorge spontanea: se sono comproprietario dell’immobile, posso vendere la mia quota di casa ereditata? La risposta è sì.
Ogni soggetto titolare del diritto di comproprietà sullo stesso immobile riserva il diritto di vendere la propria quota.
Tuttavia, c’è una norma da rispettare in riferimento agli acquirenti della porzione d’immobile che si intende cedere.
Per liberarsi di una quota di eredità, il soggetto titolare può metterlo in vendita ricavando il guadagno proveniente dall’alienazione.
In tale circostanza, però, il proprietario della quota in questione deve considerare che, secondo l’articolo 732 del Codice civile, gli altri coeredi godono del diritto di prelazione. Si tratta di un istituto giuridico che permette ai coeredi di acquistare la quota alienata entro due mesi dalla ricezione della comunicazione, godendo della precedenza rispetto agli altri acquirenti. La ratio di questa norma sta nella volontà del legislatore di favorire la titolarità della quota alienata ai soggetti con cui il precedente proprietario ha intrattenuto dei rapporti affettivi.
L’erede che intende alienare l’intera quota o parte di essa a terzi deve comunicare le sue intenzioni ed il prezzo di vendita agli altri coeredi.
Qualora la notifica non avvenga, gli altri coeredi hanno anche la facoltà di riscattare la quota già venduta a terzi per tutta la durata della comunione ereditaria. Ciò viene chiamato diritto di “retratto successorio”.
Essendovi il diritto di prelazione ed il diritto di retratto, i coeredi sono in grado di entrare in possesso della quota dell’erede che si rifiuta di firmare l’atto di vendita dell’intero immobile e procedere così, alla cessione della proprietà senza alcun problema.
La soluzione della divisione giudiziale
L’ultima spiaggia è rappresentata dalla richiesta di divisione giudiziale, ovvero la circostanza in cui i coeredi si rivolgono al Tribunale che interviene nella risoluzione della controversia per la divisione della comunione ereditaria.
Se un erede si rifiuta di vendere ed i coeredi non riescono a trovare un accordo, è necessario rimettere la decisione al giudice.
A tal riguardo, ogni erede può esercitare in qualunque momento il diritto di scioglimento della comunione ereditaria, dal momento che non è prevista la prescrizione del diritto stesso.
Se un erede non vuole dividere affatto la comproprietà dell’immobile o non è d’accordo con il ricavato previsto che otterrebbe dalla vendita, egli potrà appellarsi al giudice per la divisione giudiziale ordinaria. Il giudice deciderà in base a quanto riportato nel testamento.
Quando l’atto non è presente, il giudice decide sulla base delle modalità di divisione proposte dal richiedente e dagli altri coeredi.
Invece, se un erede non vuole dividere l’immobile sulla base delle quote previste, tutti i comproprietari agiscono presentando una domanda di divisione giudiziale congiunta.
Per avviare il procedimento di divisione giudiziale è necessaria l’individuazione dei beni in comunione ereditaria (la massa ereditaria), dopodiché il giudice procede alla valutazione dei beni per arrivare all’attribuzione delle quote in base alla legge o al testamento.
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