Vendere il proprio immobile con all’interno un inquilino è un tema scottante in questi giorni nella nostra community. Vediamo quindi come comportarsi, cosa fare e non per rendere più semplice la transazione mantenendo i buoni rapporti.

Vendere casa quando è in essere un contratto d’affitto diventa un tema delicato che va affrontato con le dovute precauzioni.

Vediamo quindi come comportarsi e risolviamo qualche dubbio dei nostri utenti  affetti da questa problematica.

La prima questione ci viene posta da Alex. Il nostro utente vuole vendere la sua villetta, ma è in corso un contratto d’affitto 4+4, di cui sono passati solo due anni dalla stipula.

Vendita casa con un inquilino?!?

Da indagini focalizzate su questa tematica si evince che l’inquilino stesso può essere un grande alleato per il proprietario dell’immobile al momento della vendita, ma può allo stesso tempo trasformasi nel peggior nemico.

• Miglior alleato: nel caso in cui i rapporti siano ottimi si è visto che per un acquirente interessato all’immobile, un inquilino presente all’interno dell’immobile, diventa una fonte di informazioni molto affidabile;

• Peggior nemico: ma, nel momento in cui i rapporti sono rotti, ci si può aspettare di tutto al momento delle visite. Facendo trovare una casa sporca e in pessime condizioni, la prima impressione, che di solito è quella che conta, può venir fuorviata.

Ecco quindi l’importanza per il proprietario di mettere al corrente per tempo il proprio inquilino dell’intenzione di vendere l’immobile.

Una comunicazione tempestiva e l’eventualità di sondare il fatto che l’inquilino stesso possa essere interessato all’acquisto, aiuterà a distendere i rapporti, o comunque permetterà un dialogo tra le parti, e darà tempo all’inquilino di cercare con tranquillità una sistemazione alternativa.

Agevolare l’uscita di casa dell’inquilino

Sempre per non creare attriti con l’inquilino, vi sono determinate azioni che potrete mettere in pratica da buoni locatori:

• Se si conosce nelle vicinanze qualcuno che sta cercando di affittare il proprio immobile, con condizioni e caratteristiche simile a quelle da voi proposte, si può proporre all’inquilino la possibilità di recessione anticipata del contratto di comune accordo.

• Un altro buon metodo sarà quello di effettuare uno sconto sulle mensilità, per risarcirlo del fastidio delle visite, a patto che faccia il possibile per permetterle e non faccia trovare l’immobile in pessime condizioni.

• Se si trova quindi un acquirente prima della scadenza del contratto d’affitto vi è la possibilità di proporre al nuovo acquirente, se disposto ad aspettare il termine del contratto, e quindi di diventare il nuovo locatore; oppure proporre al vostro inquilino l’uscita anticipata a cambio del pagamento delle spese di trasloco.

Nel caso di ostilità persistenti

C’è poco da fare, se l’inquilino si ostina a non voler lasciare l’immobile fino a fine contratto, dovrete prendere in considerazione l’opzione dell’attesa e solo una volta uscito l’inquilino di casa vendere l’immobile.

Alla prima scadenza contrattuale, la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall’art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell’immobile.

Va ricordato comunque che va data sempre comunicazione con sei mesi di anticipo della conclusione del contratto alla soglia dei primi 4 anni.

Ma cambiamo punto di vista, ecco le domande proposte alla nostra Community da Paolo, un inquilino che ha ricevuto il preavviso da parte del proprietario intenzionato a vendere il proprio immobile.

Ho un contratto di 3+2,il proprietario vuole che lasci la casa per venderla. Io non posso, che devo fare??

Come detto prima, a scadenza dei 3 anni e con un preavviso di 6 mesi, il locatore sta agendo in conformità con la legge.

Ma vediamo più specificatamente cosa prevede il diritto di prelazione:

Innanzitutto, come detto, il diritto di prelazione sussiste solo se il locatore disdice il contratto alla prima scadenza dei quattro o tre anni, a seconda del contratto.

A parità di prezzo pertanto il locatore dovrà preferire il proprio inquilino rispetto ad altri possibili acquirenti.

Nelle locazioni ad uso abitativo, il diritto di prelazione in favore del conduttore è previsto solo in una ipotesi, ovvero quando il locatore non possieda la proprietà di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione, e disdica il contratto alla scadenza dei primi 4 anni perché intende vendere.

Il locatore pertanto comunicherà al conduttore condizioni e corrispettivo della compravendita e quest’ultimo dovrà comunicare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Nel caso in cui il locatore non disdica il contratto di locazione con i 6 mesi di anticipo, il diritto di prelazione non sussisterà, ma la vendita dell’immobile andrà fatta nel rispetto del contratto d’affitto vigente.