L’usufrutto: tutto ciò che bisogna sapere
L’usufrutto è quel diritto che permette al titolare di godere per un certo tempo della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Il diritto di usufrutto permette all’usufruttuario di utilizzare l’immobile e di farne propri i frutti: l’usufruttuario (e solo lui) può decidere se vivere nell’immobile, concederlo in comodato o affittarlo a terzi (trattenendo i canoni di locazione).
L’usufrutto deve essere costituito con atto notarile ed essere trascritto nei Registri Immobiliari.
È un diritto necessariamente temporaneo:
– se usufruttuario è una persona fisica può essere vitalizio oppure essere costituito per un numero determinato di anni. In ogni caso la morte dell’usufruttuario determina l’estinzione del diritto, anche se non fosse ancora scaduto il termine finale eventualmente previsto;
– se usufruttuario è una persona giuridica (società, fondazione, associazione) la durata dell’usufrutto non può superare i trent’anni.
Al termine dell’usufrutto il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario dell’immobile senza che occorra un ulteriore atto notarile.
In caso di morte dell’usufruttuario il diritto di usufrutto non deve essere indicato nella dichiarazione di successione: è un diritto che si estingue con la morte del suo titolare.
Queste caratteristiche lo rendono uno strumento spesso utilizzato per regolare il passaggio di ricchezza all’interno della famiglia: la nuda proprietà dell’immobile viene acquistata immediatamente dai figli mentre i genitori si riservano il diritto di usufrutto vitalizio.
L’usufrutto può avere ad oggetto l’intero immobile o una quota in comproprietà dello stesso: in quest’ultimo caso si instaurerà una comunione tra l’usufruttuario e gli altri comproprietari del bene.
Il diritto di usufrutto (diversamente dal diritto di abitazione) può essere ceduto a terzi, salvo che non sia diversamente previsto nell’atto di costituzione del diritto, può costituire oggetto di ipoteca e di esecuzione forzata.
La cessione del diritto di usufrutto non è però una fattispecie molto utilizzata nella prassi perché la durata del diritto di usufrutto resta sempre legata alla vita del primo usufruttuario: se muore il cedente l’usufrutto si estingue con evidente pregiudizio per il cessionario del diritto.
Anche il nudo proprietario può vendere il proprio diritto:
– se anche l’usufruttuario è intenzionato a vendere, entrambi devono intervenire all’atto notarile per vendere congiuntamente la piena proprietà dell’immobile;
– se invece l’usufruttuario vuole mantenere il proprio diritto, il nudo proprietario può comunque cedere il proprio diritto. In quest’ultimo caso ovviamente il valore del diritto ed il prezzo di vendita risentiranno del diritto gravante sull’immobile e varieranno in base all’età dell’usufruttuario.
