Umidità di risalita: le responsabilità del costruttore
Chiariamo prima di tutto che l’umidità da risalita è quella che dal basso si dirige verso l’alto causando spesso e volentieri danni consistenti da eliminare.
Una delle cause principali dell’umidità di risalita è l’assenza o la cattiva impermeabilizzazione orizzontale o verticale eseguita al momento della costruzione.
Il nostro ordinamento per fortuna tutela chi acquista un immobile, stabilendo a suo favore (art. 1669 c.c.) una garanzia decennale a carico dell’appaltatore se l’edificio, in questo arco di tempo, presenta dei gravi difetti.
Principali cause dell’umidità di risalita
L’umidità da risalita è quella causata dalle molecole d’acqua che risalgono dal suolo al pavimento e alle pareti portando sali minerali all’interno della muratura.
Causa principale di questo fenomeno è l’assenza o la cattiva impermeabilizzazione orizzontale e verticale degli edifici di nuova costruzione .
L’umidità di risalita provoca lo scrostamento dell’intonaco, l’esfoliazione della pittura nella parte bassa delle pareti perimetrali e la fuoriuscita di umido dalle fughe del pavimento. In questi casi chi paga?
Natura della responsabilità e riparazione del danno
E’ chiaro che la responsabilità dell’umidità di risalita, soprattutto se si verifica a breve distanza di tempo dalla costruzione è del costruttore.
Responsabilità sulla cui natura ancora oggi si discute.
Per alcuni si tratta di una responsabilità contrattuale perché collegata al contratto di appalto, per altri invece è di natura aquiliana o extracontrattuale perché anche un terzo estraneo può farla valere.
Il costruttore, se l’umidità di risalita è attribuibile a una sua responsabilità, è tenuto a risarcire il danno provocato al danneggiato con una determinata somma di denaro
Responsabilità del costruttore e umidità di risalita nella giurisprudenza
Abbiamo visto che l’umidità di risalita dipende solitamente dall’assenza o dalla cattiva impermeabilizzazione dell’immobile e che la responsabilità è in genere attribuibile al costruttore.
L’art. 1669 c.c. prevede infatti che: “1. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. 2.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”
La norma ci dice che il costruttore è tenuto a garantire l’opera costruita per la durata di dieci anni anche dal grave difetto.
A confermarlo la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 2381/2015 resa in una controversia insorta tra i proprietari di un immobile e la società costruttrice.
Per il giudice d’appello Milanese “ai fini della responsabilità ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e sulla funzionalità dell’opus, ma anche quelli costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa e impediscono che questa fornisca l’utilità cui è destinata.
Configurano gravi difetti la carenza dell’opera, incidente anche su una singola unità abitativa, che pregiudica o menoma in modo grave il normale godimento e/o funzionalità e/o l’abitabilità della medesima allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte e anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera (quali, impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità e l’abitabilità (…).”
La cassazione al riguardo si esprime a favore dei nuovi proprietari
Conclusioni che a distanza di qualche anno sono state ribadite da due importanti Cassazioni.
La prima è la SU n. 7756/2017 per la quale “sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art.
1669 c.c., anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa.”
La seconda è l’ordinanza n. 24230/2018, che sulla scia della precedente Su ha rimarcato che: “I gravi difetti che ai sensi dell’art. 1669 c.c, fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
A tal fine, rilevano anche vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come ad esempio quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità (…).”
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