PER LA COSTRUZIONE DI UN TETTO TERMICO DI COPERTURA SUL LASTRICO SOLARE È NECESSARIA L’AUTORIZZAZIONE DEGLI ALTRI CONDOMINI?
Tetto termico: la sede distaccata di Salerno del TAR della Campania, con la sentenza n. 1272/22, ha chiarito che un tetto termico non integra gli estremi di una sopraelevazione, quando non supera l’altezza originale dell’edificio e che comunque la sopraelevazione costituisce facoltà inerente al diritto del proprietario dell’ultimo piano, il cui esercizio non necessita di alcun riconoscimento e/o autorizzazione da parte degli altri condomini.
Il caso
I ricorrenti impugnavano il permesso di costruire rilasciato dal Comune in favore della condomina a loro sovrastante, avente per oggetto la realizzazione di un tetto termico di copertura sul lastrico di copertura sul lastrico solare dell’unità immobiliare di quest’ultima.
A sostegno delle proprie ragioni, i ricorrenti, in qualità di comproprietari di unità immobiliari sottostanti lamentavano che, in violazione degli artt. 90, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 e 1127, comma 2, cod. civ., la sopraelevazione progettata dalla controinteressata non configurasse un mero aumento volumetrico, ma che integrasse gli estremi della mansarda potenzialmente abitabile.
Sulla scorta di ciò, i ricorrenti lamentavano che tale sopraelevazione fosse stata approvata in assenza della certificazione dell’Ufficio Tecnico Regionale, onde attestare l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico statico, nonché in assenza del consenso di tutti i condomini all’intervento, rilasciabile dietro impegno della controinteressata al consolidamento del fabbricato, in modo da reggere il peso aggiuntivo.
Il Comune si costituiva eccependo l’infondatezza del ricorso.
Si costituiva altresì la controinteressata la quale, oltre all’infondatezza, eccepiva l’inammissibilità del ricorso.
Quando un intervento di ampliamento può considerarsi una “sopraelevazione”
Il giudice, previo rigetto dell’eccezione di inammissibilità della controinteressata, afferma che nel caso di specie trattasi della realizzazione di un “tetto termico”, di cui parte ricorrente ipotizza solamente quale congettura l’attitudine abitativa del piano mansardato – senza che sia stata dimostrata la suscettibilità di innalzare l’altezza dell’edificio esistente, in modo da integrare gli estremi della denuncia di “sopraelevazione”.
Di conseguenza, l’opera non può ricondursi a quest’ultima tipologia, non costituendo per le relative caratteristiche altimetriche interne.
A norma del Testo Unico delle Entrate Comunali, volumetria computabile ai fini urbanistici e locale abitabile dal punto di vista funzionale.
Anche la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire come la sopraelevazione si caratterizza per il superamento dell’altezza originaria dell’edificio. Di conseguenza, la realizzazione di opere nuove, per essere ritenuta sopraelevazione, deve comportare un aumento dell’altezza originaria dell’edificio e non di singole parti di esso.
L’asserita violazione del diritto soggettivo dei condomini ex art. 1127, comma 2, cod. civ.
La violazione dell’art. 1127, comma 2, Cod. Civ., siccome risolventesi nell’ipotetica lesione del diritto soggettivo dei condomini, non trova ingresso nel thema decidendum sottoposto alla cognizione del giudice amministrativo.
Il Consiglio di Stato ha chiarito che “la sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 cod. civ. costituisce facoltà inerente al diritto del proprietario dell’ultimo piano dello stabile, il cui esercizio non necessita di alcun riconoscimento e/autorizzazione da parte degli altri condomini”. L’eventuale lesione dei diritti dei condomini sono questioni civilistiche disciplinate dall’art. 1102 cod. civ.
Pertanto, la realizzazione di un tetto termico di copertura al lastrico solare, qualora non costituisca sopraelevazione, non necessita della previa autorizzazione dei condomini e non configura una “sopraelevazione” ai sensi dell’art. 90, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001
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