Surroga dei mutui? Ecco come funziona
Forse non tutti sanno che è possibile ottenere migliori condizioni di mutuo anche se è passato un po’ di tempo dalla stipula del contratto. Questa operazione è chiamata tecnicamente surroga mutui e consiste nella portabilità del mutuo da una banca all’altra.
Per cambiare banca è importante, chiaramente, che sussistano per il contraente delle condizioni più vantaggiose: se c’è un maggiore risparmio, ad esempio un tasso più basso rispetto a quando il mutuo è stato acceso, allora si può procedere con la “surroga del mutuo”.
Con surroga mutui si intende un vero e proprio nuovo contratto di mutuo con una banca e con condizioni economiche diverse rispetto al primo contratto che si è stipulato. Per capire come funziona la surroga dei muti bisogna rivolgersi a persone esperte in materia, come i consulenti della banca, che sapranno valutare il caso specifico e, oltre alle condizioni di risparmio, anche la fattibilità del cambio del mutuo rispetto al caso specifico.
Infatti ogni caso è a sè: bisogna valutare il numero di anni decorsi dall’accensione del mutuo, il numero di anni residui, l’importo delle rate, le eventuali mutate condizioni finanziarie o lavorative di chi ha contratto il mutuo.
L’aspetto più rivoluzionario e interessante della surroga mutui è la sua gratuità. La nuova banca (o banca di destinazione) si accollerà tutte le spese delle pratiche, come ad esempio i costi del notaio, i costi di perizia, di istruttoria e di portabilità delle varie polizze.
La surroga mutui a costo zero è stata introdotta dal Decreto Bersani del 2007: la rivoluzione del decreto è stata quella di rendere illegittime le clausole e le penali che impedivano al contraente di passare da un istituto di credito ad un altro.
La novità non sta solo nel fatto che la surroga mutui è gratuita ma anche nell’aspetto delle tempistiche di trasferimento del mutuo. In soli 30 giorni a decorrere dalla richiesta di surroga da parte della nuova banca, il mutuo deve essere trasferito. Se questo non avviene, la banca originaria sarà costretta a pagare al mutuatario, come risarcimento, un importo pari all’1% del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
Vediamo anche, nello specifico, quali condizioni è possibile cambiare con la surroga del mutuo:
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la tipologia di tasso, da fisso a variabile e viceversa;
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lo spread applicato dalla banca, ovvero il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo;
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la presenza del CAP, ovvero il tetto massimo oltre il quale il tasso non può aumentare;
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la clausola floor, ovvero un limite percentuale al di sotto del quale il tasso non può scendere, pur in presenza della riduzione dell’indice di riferimento.
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la durata del mutuo.
Due aspetti invece non possono essere rivisti durante la surroga mutui: la figura del garante del mutuo e l’importo che verrà trasferito, che deve essere pari al debito residuo con la vecchia banca. Nel caso in cui il contraente volesse una nuova liquidità, potrebbe invece optare per la surroga del mutuo + liquidità o per la rinegoziazione mutuo.
