SPESE CONDOMINIO: DI QUALI TIPOLOGIE SONO E COME VENGONO RIPARTITE
Le spese condominio riguardano le parti comuni dell’edificio e tutti coloro che appunto condividono queste ultime sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura e dell’uso che ciascuno ne fa.
L’obbligo di contribuire grava sul proprietario in quanto tale, a prescindere dall’effettivo uso che fa dei beni comuni.
Pertanto, diremo che in generale l’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario.
E, come previsto dall’art. 1118 del codice civile, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni, questo non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Il condominio non può neanche modificare la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.
E conseguentemente l’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà.
Le spese condominiali: quali sono
Generalmente, le spese condominiali si definiscono ordinarie quando riguardano la gestione, la manutenzione e il funzionamento dei beni comuni (rientrano per esempio, la pulizia delle scale e l’illuminazione dei beni comuni).
Insieme alle spese ordinarie esistono quelle di godimento, come quelle relative al riscaldamento comune.
Quindi ci sono le spese straordinarie che riguardano la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la ristrutturazione: casi concreti di questa categoria sono il rifacimento della facciata e degli impianti del condominio.
In tale contesto, inoltre, la legge considera anche le spese straordinarie di notevole entità (per esempio quelle relative alla ricostruzione dell’edificio).
Infine, le spese indifferibili e urgenti, ossia che non ammettono ritardo: uno dei casi più comuni è quello che riguarda un cornicione pericolante che deve necessariamente essere messo in sicurezza nel più breve tempo possibile.
Poi esistono le spese per innovazioni gravose o voluttuarie ove i condomini, che non intendono trarne vantaggio, sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa, se l’utilizzazione separata non è possibile.
Criteri di ripartizione delle spese condominiali
Il primo criterio generale (comma 1) stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio.
Per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Il secondo criterio dell’uso differenziato (comma 2) prevede che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Facciamo qualche esempio pratico. In tale ambito, rientrano le spese di scale e ascensori, ossia per metà in ragione del valore e per metà in misura proporzionale all’altezza del piano (art. 1124 c.c.).
Le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai gravano in parti uguali tra i proprietari degli immobili sottostanti e sovrastanti (art. 1125 c.c.).
Le spese per il lastrico solare di uso esclusivo gravano per 1/3 sul proprietario del lastrico e per 2/3 su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.
Le quote sono commisurate in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 c.c.).
Infine, il terzo e ultimo criterio dell’uso separato (art. 1123, comma 3, c.c.) riguarda qualora un edificio abbia più scale, cortili e lastrici solari destinati a servire una parte dell’intero fabbricato.
Le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
È però bene ricordare che nonostante le normative appena viste, la disposizione ex art. 1123 c.c. ammette anche i cosiddetti criteri convenzionali.
In tal caso la deroga può essere contenuta solo in un regolamento contrattuale o in un accordo concluso all’unanimità da tutti i condomini.
Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore di condominio può iniziare a riscuotere le spese condominiali a partire da quando l’assemblea ha approvato il bilancio definitivo o in assenza di questo.
Il semplice piano di riparto (quindi la riscossione è possibile anche in caso di approvazione del solo bilancio preventivo).
La riscossione avviene con una lettera raccomandata inviata al proprietario dell’appartamento con il dettaglio delle somme richieste sulla base dei millesimi di proprietà.
In caso di morosità, la legge prevede la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.
L”amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.
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