RIMEDI CONTRO L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO INADEMPIENTE
Rimedi contro l’amministratore: l’amministratore di condominio è legato ai condomini da un rapporto di mandato.
In qualità di legale rappresentante del condominio, è tenuto a gestire e tutelare i diritti ad esso correlati.
In particolare, l’amministratore di condominio è tenuto ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del “buon padre di famiglia” (articolo 1710 codice civile).
Se non adempie esattamente alla prestazione dovuta, l’amministratore può essere tenuto al risarcimento del danno,.
Nell’eventualità che il condominio abbia subito un pregiudizio derivante dal suo comportamento negligente od omissivo (art. 1218 codice civile).
Azione risarcitoria
Ogni condomino, anche singolarmente, ha il diritto di agire nei confronti dell’amministratore per i danni arrecati dall’inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti. Basterà allegare e provare la propria qualità di condomino e il danno subito in conseguenza della negligente od omessa attività svolta dall’amministratore nello svolgimento del suo incarico.
Spetterà poi all’amministratore fornire la prova di non imputabilità del danno al suo operato.
Più in particolare, l’amministratore è responsabile dei danni causati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari assunti con il conferimento del mandato.
L’inadempimento, oltre a essere fonte di responsabilità contrattuale e legittimare il condominio all’esercizio dell’azione di risarcimento, può comportare anche la richiesta di revoca dell’amministratore.
L’uso distorto, o comunque non appropriato, dei poteri dell’amministratore integra un fatto grave nella prospettiva dell’art. 1129 c.c.. In tal modo, infatti, si rompe quel legale di fiducia che sta alla base del rapporto di mandato che lega l’amministratore al condominio.
Diligenza
Come si accennava prima, applicando i principi che regolano il rapporto di mandato ne consegue che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale.
L’amministratore deve rispondere del suo operato verso il condominio, a titolo di colpa, tutte le volte in cui non agisca con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.). Durante il mandato, l’amministratore deve tenere una condotta improntata alla diligenza media, al di sotto della quale scatta la responsabilità.
Colpevolezza
La colpa è esclusa quando si verifica il caso fortuito o la forza maggiore, non prevedibile o evitabile. Allo stesso modo, non si può parlare di colpa quando l’amministratore si è comportato usando la normale prudenza e diligenza e ha rispettato le norme di legge.
Ad esempio, se l’amministratore porta in assemblea la proposta di lavori straordinari e non vengono approvati, potrebbe non essere ritenuto responsabile dei danni subiti da condomini o terzi a seguito di crollo o rovina dell’edificio.
Ai sensi dell’art. 1710 c.c., peraltro, se l’amministratore svolge l’incarico gratuitamente, la sua colpa deve essere valutata con minor rigore (Cass. civ. 3.4.1980, n. 2200).
Eccesso di mandato
Nessuna giustificazione si potrebbe invece dare all’amministratore quando costui agisca con eccesso di mandato, cioè al di fuori delle proprie attribuzioni e senza alcuna autorizzazione dell’assemblea.
In questo caso, egli risponde personalmente dei danni eventualmente cagionati a terzi o ai condomini, mentre non si può ravvisare alcuna responsabilità del condominio in quanto tale.
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