Plusvalenza immobiliare e vendita seconda casa: come funziona
Quando si acquista un immobile e poi lo si rivende si realizza una plusvalenza immobiliare, ma quando serve pagare l’imposta?
Per plusvalenza si intende l’aumento di valore da parte di un immobile nel lasso di tempo trascorso fra l’acquisto e la vendita. Su questo guadagno bisogna sottrarre il 26%, il quale andrà al Fisco, anche in caso di vendita di seconde case ristrutturate con il superbonus. Di seguito faremo chiarezza su quali casi di vendita della seconda casa sono soggetti a tassazione sulla plusvalenza e su come pagare suddette imposte.
Che cos’è una plusvalenza immobiliare?
Quando si compra una casa a scopo di investimento, quindi per rivenderla in un secondo momento, dopo aver effettuato una valutazione immobiliare se lo stesso ha aumentato il suo valore si ottiene un guadagno, il quale viene definito plusvalenza immobiliare.
La plusvalenza è considerata dallo Stato come un reddito diverso, cioè che non deriva da capitale investito o dal lavoro, e come tale viene tassato.
La futura plusvalenza al momento della vendita può dunque nascere dal semplice aumento del valore commerciale dell’immobile nel corso del tempo oppure per interventi di ristrutturazione attuati dal proprietario e che, dunque, hanno comportato l’aumento del valore dell’immobile stesso.
Quando si paga la plusvalenza sulla seconda casa?
Sono diverse le cose da pagare per chi vende una casa. Come analizzato, la plusvalenza immobiliare sulla seconda casa si paga quando l’immobile è venduto con un guadagno rispetto al prezzo di acquisto, ossia quando il prezzo di vendita supera il costo di acquisto.
In generale, la plusvalenza sulla vendita della seconda casa è soggetta a tassazione se l’immobile è venduto entro 5 anni dopo l’acquisto, a meno che non venga utilizzato come abitazione principale durante un periodo significativo. Se l’immobile è venduto dopo i cinque anni dall’acquisto, non è prevista la tassazione sulla plusvalenza. L’aliquota prevista per la tassazione della plusvalenza sulla seconda casa è del 26% e si applica solo alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.
In quale caso non si paga la plusvalenza?
La plusvalenza derivante dalla vendita di una seconda casa con residenza principale è esente dall’imposta sul reddito. Nel caso della vendita di una seconda casa, tuttavia, le esenzioni sono limitate a pochi scenari. La tassazione sulla plusvalenza non si applica quando l’importo guadagnato dalla vendita della casa è inferiore a 15.000 euro per una persona singola o a 30.000 euro per una coppia. Inoltre, l’esenzione si estende anche ai proprietari che, pur avendo posseduto l’immobile per meno di 5 anni, utilizzano il ricavato della vendita per acquistare una nuova residenza principale.
Come non pagare la plusvalenza sulla seconda casa?
Quindi non è necessario pagare il 26% di imposta sulla plusvalenza sulla seconda casa nei seguenti casi:
- se la seconda casa è stata abitazione principale: chi ha usato la seconda casa come abitazione principale per la maggior parte del tempo in cui l’ha posseduta, non deve pagare l’imposta;
- se la seconda casa è stata acquisita tramite donazione o eredità: in questo caso, anche se si vende la casa entro i primi cinque anni la tassazione sulla plusvalenza non c’è.
Sono dunque queste due le condizioni che permettono di evitare la tassazione sulla vendita. Informarsi con la migliore agenzia immobiliare può essere di aiuto a comprendere se si può non pagare la plusvalenza o meno.
Quando una vendita immobiliare non fa plusvalenza?
Vi sono diversi casi in cui non è prevista tassazione circa la plusvalenza immobiliare:
- se l’immobile in questione è venduto dopo 5 anni dalla data di acquisto, non è dovuta la tassazione circa la plusvalenza sulla vendita della seconda casa, indipendentemente dal guadagno realizzato dalla vendita;
- se l’immobile venduto è utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo in cui è posseduto; la plusvalenza non è dunque tassata, anche se la vendita avviene prima dei 5 anni.
La definizione di “abitazione principale” implica che la residenza fiscale del proprietario sia nell’immobile per un periodo prevalente. Inoltre, se la vendita non comporta una vera e propria plusvalenza (ad esempio se l’immobile è venduto a un prezzo inferiore a quello di acquisto o se i costi di miglioramento sono tali da azzerare il guadagno), non sarà necessario pagare alcuna tassa.
Come si tassa la plusvalenza della vendita sulla seconda casa?
L’imposta sulla seconda casa è un tributo che si paga allo Stato quando è registrato un atto di vendita, che sia pubblico o privato. L’importo dell’imposta si calcola in base ai valori di mercato dei beni e delle proprietà menzionate nell’atto e rappresenta un’alternativa all’Iva.
In pratica, per gli atti che sono già soggetti a Iva, non è necessario versare l’imposta di registro sulla seconda casa, salvo alcune eccezioni specifiche nel settore immobiliare. Attualmente la tassazione prevista sulla plusvalenza immobiliare è del 26%.
Come si tassa la plusvalenza per l’acquisto di un’altra casa?
In caso d’acquisto di un secondo immobile, la tassazione varia in base alla situazione e a quale sia il soggetto venditore. Nel caso si acquisti da una società si va incontro a due situazioni possibili: nel caso che la vendita sia soggetta ad Iva, l’acquirente dovrà pagare obbligatoriamente un’imposta sulla seconda casa di 200 euro sulla rata del mutuo previsto.
Nella seconda situazione, nel caso vi sia esenzione dall’Iva, si dovrà versare un’imposta proporzionale al 9% del “prezzo valore” dell’immobile che si sta andando ad acquistare. Quest’imposta non può essere inferiore ai 1000 euro.
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo.