LA MANSARDA È ABITABILE? ECCO COME CAPIRLO
Qualora un immobile ha un sottotetto, ed è un ambiente abitabile e regolarmente accatastato, prima di procedere all’acquisto è bene verificare che sia provvisto di certificazione di abitabilità e sia stato dichiarato al Catasto. Vi diamo alcuni consigli semplici e pratici per capire se la mansarda è abitabile.
Come capire se la mansarda è abitabile
Ecco i requisiti necessari per ottenere il certificato di agibilità e per attribuire all’immobile la corretta classificazione catastale.
Fondamentali sono due requisiti a rendere la mansarda abitabile a norma di legge: l’altezza e l’illuminazione dei locali. Il rispetto di questi due requisiti rende l’ambiente denominato mansarda, un’ambiente salubre e agibile per le persone che abitano nell’immobile.
Altezza minima di una mansarda abitabile
La normativa nazionale ha stabilito che l’altezza minima in materia di abitabilità dei locali è di:
- 2,7 metri misurati dal pavimento al soffitto, per le stanze, i living e la cucina;
- 2,4 metri per i locali di servizio, corridoi e bagni;
Le modifiche
Leggi regionali e a volte comunali permettono alcune modifiche a questo limite di altezza delle mansarde stabilito per l’Italia.
Ad esempio, alcuni comuni montani hanno stabilito come altezza minima 2,55 metri.
In alcune regioni è possibile rendere abitabile gli ambienti sulla base della altezza che tiene conto dell’inclinazione del tetto e delle diverse misure esistenti al colmo e ai lati della costruzione.
In Lombardia l’abitabilità è di 2,4 metri.
Nel Lazio invece l’altezza media è di 2 metri per mansarde abitabili.
Areazione e illuminazione in una mansarda abitabile
Affinché una mansarda diventi abitabile la legge ha stabilito un livello minimo di aerazione e di illuminazione che segue il criterio del rapporto aero-illuminante. In pratica deve sussistere un rapporto di almeno 1/8 tra:
- la superficie a finestre, siano essi abbaini, lucernai o finestre standard;
- la superficie del pavimento calpestabile.
Un altro criterio importante è il fattore medio della luce diurna.
Ci deve essere almeno una media del 2% di luce di origine naturale, anche se è consigliato vivamente un valore superiore a questo per migliorare la salubrità dell’ambiente.
Servizi igienici per l’abitabilità autonoma della mansarda
A completare l’abitabilità della mansarda è possibile aggiungere all’ambiente anche un servizio igienico.
Questo rende la stanza non solo abitabile ma anche autonoma rispetto all’unità immobiliare sottostante. Il bagno deve essere completo di wc e lavandino, di allacci alla rete idrica, elettrica e di scarico fognario.
Mansarda: come recuperare un sottotetto
Recuperare un sottotetto è un intervento edilizio che permette di rendere un’area, inizialmente destinata a magazzino o soffitta collegato a un’immobile sottostante e accatastato, in mansarda abitabile.
Questo tipo di intervento è sempre più diffuso e consente di aumentare il volume complessivo di un’abitazione. Ma per farlo bisogna condurre tutti i lavori di recupero seguendo la normativa edilizia e affidandosi a professionisti del settore.
Prima di iniziare i lavori nel sottotetto, è richiesto il permesso a costruire.
Siccome si tratta di lavori che modificano la volumetria abitabile anche perché potrebbe essere presente un vincolo paesaggistico o storico o sismico.
Il recupero del sottotetto può rientrare nei lavori che godono della agevolazione del Superbonus 110%.
Per ottenere tale detrazione è necessario dimostrare un miglioramento energetico dell’edificio, con un salto di almeno due classi Ape grazie ad interventi di isolamento termico o la coibentazione.
Una volta conclusi i lavori di recupero da sottotetto a mansarda, il direttore dei lavori deve presentare la Segnalazione certificata di agibilità – Sca.
Solo così sarà possibile ottenere il cambio di destinazione d’uso del nuovo ambiente abitabile, annesso alla volumetria dell’immobile principale oppure a sé stante se è presente un bagno. Questo documento si richiede al Catasto.
Come viene accatastata una mansarda
Prima dei lavori e della trasformazione in mansarda abitabile, i sottotetti sono iscritti al Catasto nella categoria C/2, che riguarda i magazzini ed i locali di deposito, senza quindi abitabilità.
Dopo aver eseguito i lavori, la mansarda abitabile è inserita nella categoria catastale A che è quella delle unità abitative.
In particolare è accatastata nella stessa categoria dell’immobile sottostante, sia esso A/1, A/3, A/4 per le popolari.
Si può acquistare o vendere una mansarda senza abitabilità?
Solo in possesso del certificato di agibilità e del cambio di destinazione d’uso con relativa modifica della volumetria catastale dell’immobile, si potrà procedere alla compravendita immobiliare.
Si può controllare che la mansarda sia a norma richiedendo la visura catastale dell’immobile.
In fase di compravendita, il certificato di agibilità non è fornito, il contratto preliminare perde valore e la caparra è riconsegnata (si può anche richiedere il doppio della caparra).
Sanare una mansarda abusiva: è possibile?
Regolarizzare una mansarda abusiva, costruita cioè senza seguire la normativa edilizia senza il rilascio del permesso di costruire
con un permesso a costruire che presenta difformità, si può fare. Ecco come sanare la mansarda realizzata abusivamente.
La domanda è presentata presso l’ufficio preposto del Comune chiedendo il permesso in sanatoria. La richiesta deve essere presentata prima di aver ricevuto sanzione e per ottenere la sanatoria.
E’ fondamentale che la stessa sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento di esecuzione dei lavori, sia a quella applicabile al momento di presentazione della domanda.
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