Lastrico solare condominiale: funzione e suddivisione delle spese
Il lastrico solare è la porzione di copertura del condominio, che può essere di proprietà di tutti i condomini o a uso esclusivo.
Sono molteplici i dubbi che coinvolgono la gestione del lastrico solare condominiale, soprattutto in materia di suddivisione delle spese necessarie per la sua manutenzione. In particolare, non solo è lecito chiedersi come debbano essere normalmente divisi i costi fra i condomini, ma anche chi debba intervenire qualora questa porzione del tetto sia a uso esclusivo di un singolo residente.
Cosa si intende per lastrico solare condominiale
Innanzitutto, è doveroso chiedersi cosa si intenda per lastrico solare condominiale. Con questa definizione, si indica la superficie piana che può caratterizzare il tetto di un edificio adibito a condominio, che può coprire completamente o in parte lo stesso palazzo.
Differente dal più comune tetto spiovente, il lastrico solare non prevede specifiche inclinazioni ed è di solito tipico dei palazzi più alti, come copertura finale dello stabile. Questa struttura risponde a diverse finalità:
- riparare l’edificio dagli agenti atmosferici, come il sole e la pioggia;
- rappresentare un’area sfruttata per altri scopi, come ad esempio la predisposizione di spazi ricreativi condominiali, una zona d’installazione di impianti fotovoltaici o antenne, dei giardini pensili e molto altro ancora.
Il lastrico solare può essere indifferentemente di proprietà dell’intero condominio o di un singolo condomino. Tuttavia, mantiene sempre caratteristiche tipiche delle parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, proprio poiché le sue funzioni di copertura e di isolamento del palazzo sono a beneficio di tutti i residenti. Questo sempre che non siano previste deroghe da specifici titoli di proprietà o, ancora, se specificato diversamente nel regolamento condominiale contrattuale.
Che differenza c’è tra terrazzo e lastrico solare
Per quanto possano risultare molto simili, ad esempio se entrambi questi spazi sorgono a livello del tetto, tra terrazzo condominiale e lastrico solare vi sono delle differenze.
Il terrazzo condominiale è normalmente una struttura adibita, già in fase di costruzione, affinché sia sfruttata dai condomini per usi diversi oltre a quello di copertura. Non a caso, presenterà delle caratteristiche specifiche – come alti parapetti, oppure accessi facilitati – proprio affinché tutti se ne possano servire. In genere, il terrazzo può essere sia comune che pertinenza della specifica unità immobiliare a cui è collegato.
Il lastrico solare, invece, nasce principalmente per le sue funzionalità di copertura e protezione del palazzo e, in genere, viene adibito ad area ricreativa o di utilità di tutti i condomini in un secondo momento.
Entrambi, in ogni caso, possono essere sia di proprietà di tutti che ad uso esclusivo di un singolo condomino.
Come si dividono le spese di un lastrico
Poiché rappresenta una delle strutture dell’edificio più esposta alle intemperie, capita ciclicamente di dover provvedere alla manutenzione – ordinaria e straordinaria – del lastrico solare. Questo per evitare che le sue funzioni di protezione vengano meno, ad esempio quando vi è un deterioramento dei suoi strati isolanti e si verifica, pertanto, un’infiltrazione d’acqua. Ma come avviene la ripartizione delle spese di un lastrico solare condominiale?
Il tipo di utilizzo di un lastrico solare
Innanzitutto, per capire come andranno ripartite le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di un lastrico solare, è necessario analizzarne l’uso tipico. Infatti, questa struttura può essere:
- condominiale, quindi di proprietà comune di tutti i condomini;
- a uso esclusivo, quindi dall’accesso e lo sfruttamento riservato a un singolo condomino.
Poiché, come accennato in apertura, il lastrico solare in entrambi i casi mantiene le sue caratteristiche di parte comune dell’edificio, poiché tutti ne traggono benefici, la suddivisione delle spese è leggermente differente rispetto a quanto si potrebbe comunemente ritenere.
Ripartizione delle spese per il lastrico solare a uso condominiale
A regolare la divisione delle spese per il lastrico solare di proprietà di tutti i condomini è soprattutto l’articolo 1126 del Codice Civile. In questo caso:
- tutti i condomini dovranno partecipare alle spese di manutenzione;
- i relativi costi dovranno essere suddivisi in base alle tabelle dei millesimi, ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile.
La suddivisione in millesimi vale sia per le necessità di manutenzione ordinaria che straordinaria di questa copertura del tetto, con interventi che dovranno essere approvati in sede di assemblea condominiale, seguendo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Ripartizione delle spese per il lastrico a uso esclusivo
Può però capitare che un singolo condomino – tipicamente, fra i residenti all’ultimo piano dell’immobile – acquisisca l’uso esclusivo del lastrico solare. In questo caso, chi deve provvedere alle spese di manutenzione?
Anche in questa specifica situazione – ad esempio, un lastrico solare rivendicato per usucapione da un singolo condomino, dopo 20 anni di uso esclusivo – è necessario rispettare le disposizioni previste dall’articolo 1126 del Codice Civile. Quest’ultimo prevede che i costi siano:
- per 1/3 a carico del condomino che gode dell’uso esclusivo del lastrico solare;
- per 2/3 a carico degli altri condomini.
È però più che lecito domandarsi perché gli altri condomini, pur non potendo usufruire direttamente del lastrico solare, debbano comunque farsi carico delle spese. Ciò avviene perché chi abita nel condominio ne usufruisce anche indirettamente, per le sue caratteristiche di copertura e protezione.
Sulla questione vi è anche una giurisprudenza consolidata, come ad esempio la sentenza sul lastrico solare condominiale a uso esclusivo 12102/2020 del Tribunale Civile di Roma. I giudici hanno stabilito che, “anche quando attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, il lastrico solare svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o costruzione grava su tutti”.
Tuttavia, è utile sapere che le ripartizioni delle spese previste dall’articolo 1126 del Codice Civile possono essere anche derogate nel regolamento condominiale contrattuale, purché vengano approvate dall’unanimità dell’assemblea.
Chi deve pagare il rifacimento del lastrico solare
Analizzate quali siano le disposizioni di legge relative alla suddivisione delle spese, chi di fatto deve provvedere a sostenere i costi di rifacimento del lastrico solare?
Il rifacimento completo , quindi non una semplice riparazione, ricade negli interventi di manutenzione straordinaria dell’edificio. Di conseguenza è necessario ottenere la maggioranza in assemblea, nelle modalità previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Il voto in assemblea è necessario:
- sia per il lastrico solare condominiale;
- sia per il lastrico solare a uso esclusivo, poiché rimane parte comune dell’edificio, anche se destinata all’uso di un solo condomino.
In base all’articolo 1135 del Codice Civile, l’amministratore di condominio può autorizzare autonomamente i lavori in caso l’intervento necessario sia urgente, purché l’intervento stesso venga successivamente ratificato in assemblea.
Una volta approvati gli interventi, si procede con la già vista ripartizione delle spese. Se il lastrico è condominiale, quindi a uso di tutti i condomini, le spese sono suddivise in base ai millesimi di proprietà. Se, invece, è a uso esclusivo:
- 1/3 delle spese sono a carico del condomino che detiene l’uso esclusivo;
- 2/3 sono a carico degli altri condomini.
Colpe esclusive nel rifacimento del lastrico
Ma cosa accade se gli interventi di rifacimento derivano da colpe esclusive? Si ipotizzi il caso di interventi sul lastrico solare a causa di infiltrazioni, quindi con il passaggio di acqua ai piani sottostanti. Se la problematica è derivata da una mancata manutenzione del condomino che approfitta dell’uso esclusivo dello stesso lastrico, dovrà provvedervi direttamente.
La sentenza 9449/2016 della Corte di Cassazione ha infatti stabilito che il condomino che detiene l’uso esclusivo è responsabile dei danni da infiltrazioni quando omette di effettuare una regolare e corretta manutenzione. In caso contrario, la responsabilità cade su tutti i condomini, con la ripartizione delle spese prevista dal già visto articolo 1126 del Codice Civile.
In caso di dubbi e controversie, il consiglio è quello di affidarsi a un legale di propria fiducia.
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo.