DIVIDERE UNA CASA IN DUE UNITÀ ABITATIVE: QUANDO E COME SI PUÒ FARE?
Può succedere che si abbia la necessità di dividere la propria unità immobiliare in modo da ricavare due distinte unità. Le ragioni possono essere diverse: affittare una porzione di casa per avere un’entrata aggiuntiva, creare uno spazio indipendente per un figlio o un parente che necessiti di cure costanti e così via.
Ma come si può frazionare un immobile? È sempre possibile farlo? E il nuovo immobile, se si trova all’interno di un condominio, può beneficiare di spazi comuni quali giardino o piscina condominiale? Proviamo a rispondere a tutte queste domande.
Quando si può frazionare un immobile
Per frazionare un immobile situato all’interno di un palazzo occorre innanzitutto verificare che il regolamento condominiale lo consenta.
Se lo stabile è dotato di un regolamento contrattuale redatto in origine dal costruttore e approvato all’unanimità che vieti la possibilità di frazionare non sarà possibile svolgere un intervento di questo tipo, se il palazzo invece è dotato di un regolamento assembleare, ossia quello che viene approvato con la maggioranza dei presenti all’assemblea, sarà possibile valutare un frazionamento.
Una volta visionato il regolamento condominiale, occorre verificare che la nuova unità rispetti tutti i parametri di legge atti a garantire abitabilità e salubrità dell’immobile, vale a dire che gli impianti siano a norma, che sia garantita la giusta illuminazione e che i diversi ambienti abbiano metrature idonee.
La registrazione al catasto
Le due unità abitative nate dalla divisione devono essere autonome e registrate al catasto.
È fondamentale che planimetrie al catasto e visura catastale siano aggiornate, in modo che all’Agenzia delle Entrate sia nota la diversa rendita su cui calcolare le imposte.
I permessi
Per effettuare il frazionamento di un immobile occorre semplicemente presentare una Scia, cioè una segnalazione certificata di inizio attività. I lavori di frazionamento sono infatti opere che rientrano nell’edilizia libera e non richiedono ulteriori permessi, a patto che non vi siano aumenti delle volumetrie o modifiche al prospetto della volumetria (in tal caso è necessario l’ottenimento del permesso di costruire). In alcuni comuni può però essere richiesta anche la Cila, ossia la certificazione asseverata di inizio dei lavori.
Lo sfruttamento delle aree comuni
Se è vero che il frazionamento può apportare benefici al proprietario di un immobile, occorre però tenere presente che si potrebbe perdere il godimento di alcuni spazi comuni.
Lo ha spiegato poiché la Suprema Corte in una sentenza affermando che: «affinché un singolo condomino possa presumersi comproprietario di una determinata parte comune di un edificio condominiale, è necessario che, all’atto della costituzione del condominio, sussistesse un rapporto di accessorietà, di tipo strutturale e funzionale, tra tale parte comune (come sono il giardino e la piscina condominiali) e la singola, distinta, unità immobiliare, nella sua originaria conformazione, di modo che possa venirsi a configurare l’idoneità della prima ad essere utilizzata in funzione del godimento della seconda». In parole più semplici: se un’unità non esisteva quando il condominio si è costituito, quella unità non può beneficiare delle parti comuni.
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