DIRITTO DI PRELAZIONE:CHE COSA SI INTENDE?
Il diritto di prelazione consiste nell’avere una preferenza rispetto ad altri soggetti nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni.
La prelazione può essere volontaria, nel caso venga stabilita tramite convenzione tra le parti, o legale quando è imposta dalla legge.
Chi ha il diritto di prelazione
I soggetti che sono coinvolti sono il prelazionante, il soggetto che concede il diritto di prelazione e il prelazionario che è il soggetto capace di far valere il diritto di prelazione.
Il prezzo che potrebbe essere richiesto a terzi deve corrispondere a quello fissato per il prelazionario.
Il titolare del diritto di prelazione può esercitare il diritto solo dopo aver ricevuto la comunicazione dalla controparte. Nel caso di un’abitazione, il diritto di prelazione è l’impedimento a vendere un bene e a concedere al prelazionario la possibilità di acquistare l’immobile a parità di condizioni.
Quando si può esercitare il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione può essere esercitato soltanto nel momento in cui il concedente comunichi al beneficiario l’intenzione di concludere il contratto.
Questa comunicazione che si chiama “denuntiatio” consiste in una dichiarazione che contiene una proposta contrattuale che definisce anche un termine entro il quale il prelazionario ha il diritto di esercitare il proprio diritto di prelazione.
Trascorso il termine, senza che il prelazionario abbia esercitato il suo diritto, il diritto di prelazione è estinto e il prelazionante può concludere il contratto con un terzo soggetto.
Se non conclude il contratto, il diritto rimane in vigore. Si esercita il proprio diritto rispondendo alla denunciato:
- con una proposta contrattuale revocabile;
- con una proposta contrattuale irrevocabile;
- con un un atto non formale di adempimento a un obbligo di comunicazione.
Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili
Comunemente, le tipologie di prelazioni legali hanno come oggetto i beni immobili. La classica situazione che si può presentare è il proprietario di un immobile che decide di vendere casa.
Il diritto di prelazione sugli immobili è il diritto ad acquistare o affittare un immobile prima di altri possibili acquirenti. È importante capire quando si ha la precedenza nell’uso di questo diritto.
Vediamo quali sono i casi in cui può far uso del diritto.
Per gli immobili residenziali si possono presentare solitamente due situazioni che sono l’affitto e la compravendita.
Riguardo alla locazione, i contratti si dividono in canone libero e canone concordato. Il proprietario può, ad un certo punto, decidere di vendere l’immobile e la legge prevede che il locatario abbia la possibilità di esercitare il diritto.
Tale diritto può essere esercitato alla prima scadenza utile. Il proprietario non potrà procedere, quindi, alla vendita senza prima aver proposto al locatario di acquisire l’immobile ad un prezzo identico a quello che proporrebbe a terzi.
Per esercitare il diritto di prelazione il locatore deve mostrare l’intenzione di non rinnovare il contratto e il locatario non deve possedere altri immobili di sua proprietà.
Il proprietario deve comunicare tramite lettera raccomandata l’offerta di vendita. Il locatario ha un tempo di 30 o 60 giorni per decidere se accettare la proposta e non può farlo a condizioni inferiori.
Immobili: quando non si può procedere all’uso del diritto di prelazione
In casi in cui non è possibile procedere all’uso del diritto , sono i seguenti:
- il proprietario intende vendere dopo la prima scadenza contrattuale e quindi il contratto è stato già rinnovato almeno una volta;
- il proprietario intende assegnare l’immobile ad una società, al coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado;
- il proprietario intende affittarlo ad un altro inquilino;
- il proprietario è comproprietario, a seguito di comunione ereditaria e il diritto appartiene ai coeredi.
Diritto di prelazione agraria
Il diritto di prelazione agraria consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un fondo agricolo, a parità di prezzo, quando il proprietario decide di venderlo.
Questo diritto è riconosciuto solo in presenza di determinate condizioni, soggettive e oggettive.
Nella definizione di prelazione agraria rientrano due distinti diritti , soggetti a regole in parte diverse e rispondenti a differenti finalità.
Da una parte c’è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), dall’altra quella del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).
Chi ha il diritto su un terreno agricolo?
Il diritto di prelazione agraria spetta tradizionalmente al coltivatore diretto, sia quale affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), sia quale proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita.
Quando non spetta il diritto nella locazione commerciale
Il conduttore non gode del diritto di prelazione quando:
- il locatore trasferisce il bene a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
- ci sia una comunione ereditaria;
- ci sia una donazione;
- ci sia una permuta;
- ci siano dei trasferimenti non volontari, ci sia una vendita in blocco;
- ci sia la vendita di una quota di un immobile.
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