DIFFERENZE TRA CAPARRA E CAUZIONE IN AFFITTO
Uno dei dubbi più frequenti, quando si firma un contratto di affitto riguarda proprio le definizioni: in presenza di un contratto di affitto bisogna versare la caparra o la cauzione? E qual è la differenza tra questi due concetti?
- La caparra è un anticipo sul prezzo pattuito, costituisce una garanzia per il caso in cui la parte che la versa non dovesse adempiere il contratto. Pertanto, se il contratto viene adempiuto la caparra viene trattenuta a compensazione del corrispettivo concordato (che pertanto sarà proporzionalmente diminuito). Se invece il contratto non viene adempiuto la caparra viene trattenuta a titolo di risarcimento del danno. Se si tratta, poi, di caparra confirmatoria, la parte danneggiata può ugualmente agire in causa per ottenere un risarcimento più alto (dimostrando l’ulteriore danno); se invece si tratta di caparra penitenziale, la parte danneggiata non può pretendere più della caparra stessa e, quindi, non ha diritto a ottenere un ulteriore risarcimento. La caparra è quindi parte del corrispettivo e viene quindi tassata;
- La cauzione è anch’essa versata con la funzione di garantire l’altro contraente dall’altrui inadempimento (pertanto, se ciò dovesse succedere, è possibile trattenere la cauzione). Ma, a differenza della caparra e dell’acconto, al termine del contratto la cauzione deve essere restituita a chi l’ha versata e non viene inclusa nel corrispettivo stabilito (per cui non è tassata).
Nel caso di affitto è prevista la caparra o la cauzione?
Il contratto di affitto può prevedere che l’inquilino, all’atto della firma, versi una cauzione (a volte chiamata «deposito cauzionale»). Non si tratta, pertanto, di caparra: con l’importante conseguenza che la somma andrà restituita all’affittuario al termine della locazione. La cauzione serve a garantire il locatore nel caso di morosità dell’inquilino. Solo se questi non è in regola con il canone, il proprietario dell’immobile può trattenere la cauzione; non può farlo invece per compensare l’importo con i danni subiti dall’immobile.
- se l’inquilino è in regola con i canoni di affitto il locatore deve restituirgli subito la cauzione;
- se l’immobile presenta dei danni, il locatore – che non riesca a concordare con il conduttore l’ammontare degli stessi – deve ricorrere davanti al giudice e avviare una causa affidando al giudice il compito di quantificare gli importi necessari alla riparazione;
- mai il locatore può trattenere la cauzione per compensare i danni subiti dall’appartamento a meno che non proponga immediatamente una causa per ottenere la quantificazione dei suddetti danni.
In assenza di una clausola che prevede espressamente l’obbligo della cauzione, la stessa non può essere richiesta dal padrone di casa.
