DIFETTI DELLA CASA NUOVA: TEMPI E MODI PER RIVELARSI SUL COSTRUTTORE
Comprare una casa nuova, dal costruttore, e fare i conti con difetti e malfunzionamenti dell’immobile. Quali sono i diritti del consumatore per rivalersi sull’impresa?
Come principio generale, le abitazioni nuove godono di una garanzia fino a 10 anni dal momento della stipula del rogito. Ma le richieste di danni e riparazioni verso le imprese edili sono sempre portatrici di iter lunghi e complessi.
Difetti “semplici”, garanzia entro 2 anni
Le fonti legislative, per semplificare, dividono i problemi che possono presentarsi in un immobile in due categorie.
Da un lato ci sono i vizi di portata non grave o le “difformità” rispetto a quanto pattuito (rispetto a un progetto o al capitolato). Possono ricadere in questo esempio gli infissi che chiudono male, un muro non completamente dritto, la pendenza non ottimale di un terrazzo. Di questi problemi si occupano gli articoli 1667 e 1668 del codice civile. In questo ambito, la garanzia del costruttore vale 2 anni.
Se i difetti erano già visibili alla consegna e l’acquirente accetta ugualmente l’immobile, la garanzia decade. Se invece vengono rilevati subito, o se per l’acquirente era impossibile rilevarli, resta valida.
Affinché la garanzia scatti, occorrono due passaggi da parte dell’acquirente. Il primo è denunciare questi vizi o difformità entro 60 giorni dalla scoperta. Dopodiché, se l’impresa non risponde e non mostra di voler agire, bisogna procedere con una vera azione legale. E questo deve accadere entro 2 anni dalla consegna dell’immobile.
Il costruttore è tenuto a eliminare il difetto a proprie spese, oppure praticare una diminuzione proporzionale del prezzo dell’opera, in aggiunta al risarcimento dell’eventuale danno.
Difetti “gravi”, garanzia decennale
Un altro capitolo riguarda i cosiddetti vizi gravi di costruzione, che di solito si manifestano dopo qualche anno. Ne parla l’articolo 1669 del codice civile, secondo cui l’appaltatore (inteso anche come costruttore) è responsabile per i dieci anni successivi per difetti gravi e per tutto quel che possa portare a rovina dell’edificio o comunque pericolo.
Solitamente deve trattarsi di problemi che mettono a rischio la staticità e la conservazione dell’edificio. Questo dettato, nel corso del tempo, ha dato vita a numerose questioni interpretative. Che cosa si intende per difetto grave? Soltanto i difetti riguardanti la struttura, che possono portare a crolli? O anche i problemi relativi a infiltrazioni o all’intonaco?
La Cassazione è intervenuta a più riprese sul tema. Per esempio, con la Sentenza 7756/2017, con cui ha inserito in questo elenco anche i problemi degli impianti di scarico delle acque, che causano infiltrazioni negli appartamenti.
Tutti questi problemi sono soggetti a una garanzia di dieci anni, con l’obbligo di denunciarli alla ditta entro un anno dalla scoperta. È opportuno specificare “da quando” decorre questo termine. Secondo la giurisprudenza (Ordinanza 3674/2019 della Cassazione), infatti, occorre la certezza oggettiva dei vizi lamentati, dunque i 12 mesi di tempi accordati per denunciarli, si intendono a partire dall’esito di accertamenti tecnici, affidati a personale abilitato. In sostanza, si tratta di una perizia tecnica, che nella prassi viene allegata alla denuncia formale, con cui si richiede al costruttore l’intervento per sanare i difetti. Anche in questo caso, in assenza di risposta, si può procedere con un’azione legale, entro i termini di prescrizione.
Una strada intermedia può essere quella dell’ATP (accertamento tecnico preventivo), ossia un procedimento cautelare che si svolge già davanti al Giudice (Tribunale o Giudice di Pace) seguito poi, se non si raggiunge una conciliazione, da un giudizio di merito.
La polizza obbligatoria sulle nuove costruzioni
Il legislatore poi ha cercato di ovviare a un altro problema. Spesso, infatti, al momento del bisogno, il costruttore è sparito, perché ha chiuso la ragione sociale della ditta che vendeva gli appartamenti e non si sa più a chi rivolgersi. Così è arrivato il D.Lgs 122 del 2005 che sancisce un principio importante.
A tutela del compratore, e in fondo anche della stessa impresa edile, quest’ultima è obbligata a stipulare una polizza assicurativa di durata decennale, proprio a copertura degli eventuali danni indicati dal codice, che deve essere consegnata al proprietario al momento del rogito notarile. Si chiama in gergo tecnico “Polizza decennale danni diretti all’immobile ad uso civile”.
Ormai è un elemento indispensabile, senza il quale il Notaio non può avallare la compravendita. Cosi sarà l’assicurazione a farsi carico dei danni. Questo, naturalmente, apre una serie di nuove questioni.
Il capitolo “esclusioni”
Il contratto d’assicurazione indica con precisione quali danni siano coperti e quali invece ricadano sotto la voce “esclusioni”, ossia quei problemi di cui la compagnia non si fa carico.
Queste polizze decennali solitamente coprono i danni derivanti da rottura delle parti cosiddette destinate a “lunga durata”, quindi per esempio le parti strutturali oggetto di collaudo statico, i muri portanti, travi e pilastri, rampe di scale.
Invece escludono danni che non rientrano nel precedente capitolo, come per esempio pavimentazioni, impermeabilizzazioni, intonaci, opere di isolamento termico e acustico, infissi e altro.
Tutt’al più, se richiesto espressamente dall’impresa, vengono aggiunte garanzie aggiuntive, come per i danni involucro. E sono proprio i periti delle assicurazioni, in questi casi, a firmare relazioni che possono differire rispetto a quelle proposte dai proprietari e cercare, come è lecito attendersi, di ridurre il più possibile l’esborso e l’intervento della compagnia.
Una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano (n .2514/2019) ha chiarito un aspetto importante. È lecito che i vizi considerati dal codice civile non siano tutti “coperti” dalla polizza, perché questo aspetto rientra nell’accordo privato tra le parti (costruttore e compagnia assicurativa). Ma questo non esenta l’impresa costruttrice dalla propria responsabilità, perché è questa, e non la compagnia assicurativa, il soggetto tenuto per legge a prestare la garanzia.
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