Cosa succede se registro il contratto di affitto in ritardo?
Quali sono le conseguenze civili e fiscali dell’affitto in nero? La mancata registrazione si può sanare anche in ritardo. La registrazione fatta in ritardo ha effetti retroattivi dal punto di vista civile e comporta una riduzione delle sanzioni fiscali.
Se sei un proprietario ed hai affittato una casa ad un inquilino, come ben saprai dovrai affrettarti a registrare un regolare contratto di locazione. Mediante il contratto potrai, in caso di morosità, procedere allo sfratto in modo più veloce ed evitare accertamenti fiscali. Se sono giá passati 30 giorni da quando avete firmato la scrittura privata, termine che per legge deve essere rispettato per procedere alla registrazione dell’affitto e ti stai chiedendo cosa rischi se registri il contratto di affitto in ritardo, leggi questo articolo.
Quando registrare il contratto di affitto?
La legge stabilisce che il contratto di affitto deve essere registrato, a cura del proprietario, entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata. Nei 60 giorni successivi, ne dovrá dare notizia documentata (quindi con una copia del versamento dell’imposta) sia all’inquilino che all’amministratore di condominio se si tratta di appartamento in un edificio.
L’obbligo di registrazione é a carico del locatore ma in caso di omesso versamento dell’imposta, ad essere responsabile nei confronti del fisco è anche l’inquilino a cui quindi l’Agenzia delle Entrate può comunque chiedere il versamento dell’imposta evasa. L’ inquilino potrà, a sua cura, procedere alla registrazione dell’affitto se non vi provvede il locatore.
Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?
La spesa è a carico del locatore. Il contratto però può prevedere che il 50% (non una misura superiore) sia a carico dell’inquilino.
Cosa succede se registro il contratto di affitto in ritardo?
Sono previste sanzioni sia di tipo civilistico che fiscale. Il contratto di affitto non registrato nei 30 giorni dalla sua firma è nullo da un punto di vista civilistico. «Nullità» significa che non produce effetti tra le parti e, quindi, le clausole non sono vincolanti. In realtà, la stessa giurisprudenza ha chiarito che si tratta di una «nullità relativa»: in termini pratici significa che il contratto è obbligatorio per il locatore ma non per il conduttore (l’inquilino) il quale potrebbe, ad esempio, smettere di pagare il canone, andare via dall’appartamento in qualsiasi momento senza rispettare il preavviso ecc. Ciò perché si presume che sia stato il padrone di casa l’artefice (e quindi il responsabile) della mancata registrazione del contratto, posto l’indebito vantaggio fiscale che ciò gli comporta non solo in termini di evasione dell’imposta di registro, ma anche per l’evasione dell’Irpef sui canoni di locazione.
Da un punto di vista fiscale chi registra in ritardo riceve degli sconti sulle sanzioni; mentre da un punto di vista civilistico, la registrazione del contratto comporta una sanatoria con effetto retroattivo.
In caso di registrazione tardiva sono previste sanzioni tributarie ridotte che dipendono essenzialmente da quanto tempo decorre prima della regolarizzazione. Come detto, tanto prima si sana l’evasione tanto inferiori saranno le sanzioni grazie al ravvedimento operoso. Le sanzioni variano a seconda del ritardo:
- con 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). Importo minimo della sanzione è di 20 euro;
- con 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
- con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
- oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
- oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
- se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale): sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% (+ interessi di mora e imposta omessa).
- Conseguenze civili per la registrazione tardiva
Il contratto registrato in ritardo si sana da un punto di vista civilistico. Quindi produce tutti gli effetti originari e l’inquilino sarà tenuto a rispettare gli accordi presi (dalla durata alla misura del canone). Si ritiene infatti che, in tema di locazione immobiliare estesa anche alle locazioni ad uso abitativo, la mancata registrazione del contratto determini una nullità per violazione di norme imperative la quale però è sanata con effetti retroattivi dalla tardiva registrazione del contratto stesso.
