COME CEDERE L’USUFRUTTO DI UN IMMOBILE
Con la nuda proprietà è possibile acquistare la proprietà, ma non l’uso di un immobile, cui si avrà diritto allo scadere del termine stabilito, quasi sempre alla fine della vita dell’usufruttuario. La legge, tuttavia, consente anche la cessione dell’usufrutto, cioè il trasferimento di questo diritto reale di godimento ad altra persona.
Quando può essere ceduto l’usufrutto? Quali sono le conseguenze della cessione dell’usufrutto? Quali termini ha tale cessione? In che modo si deve formalizzare questa cessione?
Con il termine cessione si fa riferimento non solamente alla compravendita, ma più in generale al trasferimento del diritto da una persona ad un’altra.
Unico limite per il caso di usufrutto: il testamento. Il diritto di usufrutto, infatti, non può essere oggetto di successione; come dice la parola stessa, tuttavia, in questo caso il riferimento è alla successione e non alla cessione.
Torniamo al focus: della cessione dell’usufrutto si occupa l’art. 980 del codice civile, il quale specifica che la cessione è consentita ove non esclusa dal titolo costitutivo del diritto di usufrutto.
Esempio: Tizio vende la nuda proprietà a Caio riservandosi il diritto di usufrutto. Successivamente, ove non escluso dal titolo, potrà cedere anche l’usufrutto.
Il primo comma dell’art. 980 c.c. testé citato precisa altresì la durata di tale cessione. Essa può avere effetto alternativamente:
a) per un certo tempo;
b) per tutta la sua durata.
Ricordiamo che l’usufrutto:
a) nel caso di costituzione a favore di persone fisiche, non può eccedere la durata della vita dell’usufruttuario;
b) nel caso di costituzione a favore di persone giuridiche che non può eccedere trent’anni.
Si badi: se Tizio cede l’usufrutto per tutta la sua durata e tale durata coincide con la sua esistenza in vita, il nuovo usufruttuario avrà diritto di godere del bene fino a questo termine. Come dire: la cessione dell’usufrutto costituito vita natural durante, mantiene come riferimento sempre la durata della vita del primo usufruttuario.
Che cosa accade nei rapporti tra le parti nel caso di cessione dell’usufrutto?
Il secondo comma dell’art. 980 del codice civile specifica che la cessione dev’essere notificata al proprietario e fintanto che ciò non avvenga l’usufruttuario (originario) è obbligato in solido con il cessionario (nuovo usufruttuario) verso il proprietario.
Esempio: le spese di manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario (art. 1004 c.c.), ivi comprese quelle condominiali.
Se l’usufruttuario non paga, il nudo proprietario avrà diritto di rivalersi su di esso e nel caso di cessione non notificata dell’usufrutto, anche sul precedente usufruttuario. Quest’ultimo, comunque, ha diritto di rivalsa su quello attuale, ove si tratti di spese ad esso riferibili.
La norma fa riferimento alla notifica; con questo termine deve intendersi la comunicazione a mezzo di ufficiale giudiziario, oppure una semplice comunicazione purché con certezza della ricezione?
Nel codice civile si fa sovente riferimento al termine notifica (es. art. 1132 c.c.) e la giurisprudenza non è mai univoca sull’argomento. In termini meramente pratici, quindi, prudenza impone la notifica a mezzo dell’ufficiale giudiziario.
Una specificazione rispetto alla persona alla quale viene ad essere ceduto l’usufrutto è fondamentale: essa non può mai coincidere con il nudo proprietario, per il semplice motivo che in quel caso di parlerebbe di estinzione (art. 1014 c.c.) per rinuncia. T
ale cessione non è configurabile nemmeno a titolo temporaneo (Cass 8 gennaio 1981, n. 172).
La rinuncia all’usufrutto può essere atto gratuito, com’anche corrispettivo del pagamento di un prezzo.
Del pari la cessione del diritto di usufrutto può essere a titolo gratuito oppure dietro corrispettivo in denaro.
Formalità connesse ai registri immobiliari
Ai fini della regolarità e della opponibilità della cessione del diritto di usufrutto (opponibilità nei rapporti con i terzi e salvo quanto specificato con riferimento alla notifica al nudo proprietario) è necessario osservare particolari formalità?
La risposta è positiva con riferimento ad entrambi gli aspetti.
Innanzitutto per ciò che concerne la forma dell’atto di cessione del diritto di usufrutto, è l’art. 1350 del codice civile ad imporre il ricorso alla scrittura privata o all’atto pubblico affermando che necessitano di tale forma, a pena di nullità “i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto”.
Rispetto del requisito formale ai fini della validità del contratto, tuttavia, non vuol dire opponibilità a terzi del medesimo.
Ed infatti, l’art. 2643 c.c. specifica che si devono rendere pubblici con il mezzo della trascrizione “i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto”. L’art. 2657 del codice civile ricorda che costituiscono titolo per la trascrizione:
a) le sentenze;
b) gli atti pubblici;
c) la scrittura privata con sottoscrizione autenticata;
d) la scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente.
È questa la ragione principale, ma non l’unica, che fa sì che tali contratti come pressoché tutti quelli di compravendita siano redatti da un notaio (atto pubblico).
È utile ricordare che ai sensi del secondo comma dell’art. 2644 c.c.: “Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”.
Così come per la così detta doppia compravendita immobiliare rispetto alla quale prevale chi per primo ha trascritto l’atto (al di là della sua stipulazione) ciò vale anche guardando alla cessione di usufrutto.
Il diritto di usufrutto può essere ipotecato, ma alla sua estinzione si estingue anche l’ipoteca, all’opposto di ciò che accade per l’ipoteca sulla nuda proprietà che, al venire meno dell’usufrutto, si estende sull’intero immobile.
