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Così si è espresso il Tribunale di Genova nella sentenza n. 355 del 3 febbraio 2017, secondo la quale il mancato pagamento di una sola rata del canone di affitto è, di per sé, grave inadempimento dell’inquilino ai suoi obblighi contrattuali e giustifica la risoluzione del contratto.

Effettivamente l’ articolo 5 della legge 392/78 afferma che il mancato pagamento del canone della locazione, passati venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile. Quando la morosità si riferisce agli oneri accessori, ovvero alle spese condominiali, lo sfratto scatta se il debito supera quello di due mensilità del canone.

Non pagando un mese di affitto o le spese di condominio per una somma pari a due mesi di affitto si rischia lo sfratto per morosità.  Come sottolineato dalla sentenza n. 1428/2017 della Cassazione, tale previsione fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento che, come tale, non consente al giudice di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.

Se si tratta di una residenza, ovvero si sta pagando un affitto ad uso abitativo, la valutazione sulla “gravità dell’inadempimento” dell’affittuario è stata fatta a monte dal legislatore, che l’ha quantificata nell’importo di una rata. Se si tratta di locazione a uso commerciale sarà il giudice a valutare di volta in volta quando l’inadempimento può giustificare lo sfratto.

Nel caso in cui non venisse pagato il canone di affitto, la valutazione circa la gravità dell’insolvenza dell’affittuario non può essere fatta dal giudice, ma viene predeterminata dalla legge in base al mancato pagamento di una sola rata del mensile (o di oneri accessori per un importo superiore a due canoni) e al ritardo massimo consentito di 20 giorni.