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Se hai una stanza in più in casa e desideri affittarla, dovrai attenerti ad alcune leggi specifiche, indicate nel sistema normativo. In questo articolo troverai tutto quello che devi sapere per eseguire una locazione legale e rispettosa della normativa attuale in fatto di affitti.

Nell’era dello sharing economy – e con la necessità di avere più entrate nel conto corrente – affittare una stanza della propria casa è una pratica molto comune, diffusa soprattutto nella grandi città.

La legge è molto chiara e ne stabilisce regole precise. Ovviamente è obbligatorio stabilire e registrare un contratto che può avere diverse forme e durate: proprietario ed inquilino possono accordarsi secondo necessità e scegliere tra contratto libero, a canone concordato, oppure transitorio.

Contratto libero 

Si tratta della soluzione standard per le locazioni e lascia alle parti la massima autonomia di decisione per quanto concerne contenuti e costi. Esiste un solo vincolo, cioè la durata: dev’essere di minimo 4 anni che si rinnova di altri 4 automaticamente, previa comunicazione differente.

Sia l’inquilino che il proprietario (per esempio se vuole vendere la casa a terzi o destinarla a uso del coniuge, dei genitori, dei figli) dell’immobile potranno disdire il contratto al termine dei 4 anni di scadenza obbligata del contratto. Per non dichiararsi nullo il contratto deve avvenire in forma scritta (ed essere registrato).

Contratto a canone concordato

Si tratta di un tipo contratto abbastanza recente ed ha delle caratteristiche particolari. La sua durata, per legge, è di 3 anni dalla stipula e si rinnova per altri 2 a meno di comunicazioni differenti. Le parti non hanno massima autorità come nel contratto libero ma le clausole vengono stabilite dalle organizzazioni maggiormente rappresentative delle parti, quindi dei proprietari e dei locatori, e sono depositati presso i singoli comuni. Gli accordi delle associazioni rappresentanti delle parti stabiliscono anche il canone. In questo caso è presente anche una clausola obbligatoria che riguarda la rescissione, non presente nel contratto libero, mediante la quale in caso di disdetta illegittima da parte del locatore, il conduttore può far valere il diritto di ottenere un risarcimento in misura non inferiore a 36 mensilità da riferirsi al canone pagato.

Contratto transitorio

Il contratto transitorio dura da uno a 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico, per questo motivo è la scelta maggiormente usata per l’affitto di una stanza. È pensato per soddisfare le necesiitá ed esigenze di entrambi le parti: da dichiarare, documentare e confermare – prima della scadenza – tramite lettera raccomandata. Se l’esigenza transitoria è del conduttore (per esempio uno stage o un un master), dev’essere supportata da documenti in allegato; se invece è del locatore (che vuole affittare la stanza solo per un breve periodo) può venire semplicemente precisata in un’apposita clausola. Senza queste specifiche, all’accordo si applica la disciplina dei contratti liberi (4+4).
Come per ogni tipo di contratto, per non dichiararsi nullo il contratto deve avvenire in forma scritta (ed essere registrato).

Il contratto per studenti universitari «fuori sede», stipulabile nei Comuni dove ci cono università (o in quelli vicini) per gli iscritti a un corso di laurea o di specializzazione, residenti in un Comune diverso. La durata va da sei a 36 mesi, che si possono rinnovare alla scadenza se non si riceve la disdetta almeno tre mesi prima (in ogni caso lo studente può sempre recedere in presenza di «gravi motivi»). Quando si affittano le stanze dell’appartamento  è in generale opportuno seguire alcune cautele, soprattutto riguardo alla descrizione dell’immobile.

Un consiglio: allegare un documento con tutti  i dettagli della parte della casa che si concede in affitto – magari allegando al contratto una piantina – e i servizi annessi (bagno, cucina), l’arredo presente nella stanza, l’uso degli altri spazi comuni, la ripartizione delle spese.

Come registrare un contratto di affitto?

Il contratto di affitto dev’essere sempre registrato se supera la durata di 30 giorni. La registrazione della locazione è uno step fondamentale per rendere efficace e legalmente riconosciuto il contratto di affitto. Questo non è necessario solo allo scopo di combattere il fenomeno deprecabile degli affitti in nero, ma al contempo nel proteggere i locatori dalle rappresaglie giustificate dei loro inquilini. Insomma, la registrazione del contratto è richiesta dalla legge a chiunque concluda un contratto di locazione.

Si dovrà procedere al pagamento dell’imposta di registro, che per legge dev’essere pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro. La possibile altra opzione è il regime della cedolare secca che può essere applicata anche nell’affitto di stanze, come stabilito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 26/2011.

Come recedere dal contratto di affitto di una stanza

Tutti i contratti per affittare una stanza, ad esclusione di quelli transitori, prevedono un rinnovano automaticamente dopo la prima scadenza, a meno di comunicazioni diverse; nel momento della firma del contratto, entrambi le parti possono concordare liberamente la durata contrattuale.

È possibile inserire una clausola rescissoria nel contratto in favore del conduttore che preveda la possibilità di rescindere l’accordo in qualsiasi momento prima della scadenza naturale. Solitamente viene imposto un periodo di permanenza minimo dopo il quale la clausola può essere fatta valere. In assenza di tale clausola, la rescissione del contratto di affitto per la stanza è possibile prima della scadenza naturale del contratto solo in presenza di reali e gravi fatti oggettivi, che devono essere dimostrati. L’iter di rescissione legale prevede, inoltre, che il conduttore dia al locatore un preavviso di almeno 6 mesi mediante l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Cosa s’intende per gravi motivi per recedere da un contratto di affitto?

I gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.

Ecco alcuni esempi: un trasferimento in altra città, la perdita del lavoro, l’abbandono degli studi, la presenza di problematiche che rendono la vita poco salubre all’interno dell’immobile (umidità marcata, problemi strutturali di grave entità ecc.).

Di norma contratti di affitto sono creati e pensati per legge in modo da difendere l’ inquilino e non il locatore, quindi non esiste per il proprietario di casa la possibilità di recedere unilateralmente e puó NON rinnovare il contratto alla scadenza del primo termine solo se:

• il conduttore faccia lunghi periodi di assenza senza un valido motivo.
• il conduttore ha la disposizione di un altro alloggio di caratteristiche simili nello stesso comune
• sopravviene una necessità di utilizzo della stanza per sé o per un parente prossimo (entro il secondo grado; non è una condizione valida la richiesta di non rinnovazione per un coniuge separato o per un convivente;
• l’edificio/immobile in cui la stanza è ubicata presenta gravi problemi strutturali che devono essere risanati e i lavori non possono compiersi finché l’inquilino vi risiede.

Se hai qualche dubbio, non esitare a consultarci, i nostri esperti ti sapranno dare tutti i consigli necessari per il tuo contratto di affitto.